【ヌサジャヤの状況】マレーシア不動産投資WEBセミナー後編

目安時間:約 27分

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5月14日にUstreamで

マレーシア不動産投資WEBセミナーが開催されました。

 

nusajaya

 

海外移住の選択肢を増やす上で

とても参考になるセミナーでしたので、内容を書き起こししました。

(セミナー開催者の許可を得ています)

 

前半編はコチラからお読みいただけます。

 

ハオヤンさん注目の「ヌサジャヤ」の概要

 

7_Nusajaya

"The World in One City"

 

ヌサジャヤには、

「世界中の様々なものを集めてみよう」というコンセプトがある。

 

逆に、ヌサジャヤ(Bゾーン)以外は、

元々人が住んでいた街の特色を活かすために開発されている。

 

イスカンダル計画は2006年から始まったが、

ヌサジャヤは、国有の農園(ジャングル)だった。

 

ヌサジャヤは、最初に都市計画ありきで始まったエリア。

 

世界でも珍しい例で、世界中の企業・団体が集まっている。

 

シンガポールからマレーシアに橋を渡るのにパスポートは必要だが、

仕事やショッピングなど簡単に行き来できる。

車で30分くらいでシンガポールと行き来できる。

(15~17万人の人が行き来している。)

 

外国人のノービザの場合でも、スタンプが必要なくらい。

 

ヌサジャヤの現在の人口は、10万人。

中心部はほとんどできあがっていない。

 

「住んでいる人がいないのに、バブルではないか?」

「実際にヌサジャヤを見てみた感覚としては、どうですか?」

 

州政府庁舎の移転

 

8_KOTA ISKANDAR

 

コタ・イスカンダル

 

すでに、ジョホール・バルからヌサジャヤへ、

2500人の職員、官僚、議員、大臣などが勤務している。

 

2020年には9000人位上になる予定。

 

76の州政府と連邦政府の機関の移転が済んでいる。

 

もちろん、政治→経済の移動は、

開発国では珍しくないことだが、大きなプロジェクトである。

 

なにより、開発計画の1番最初の段階で

1番不便な開発地域へ、トップ自身がが移動していることに

様々な投資家が、本気を感じた。

 

順調に進むのか?延期があるのか?はわからないが、

多少のことが起きたとしても

相当本気でプロジェクトを進めていると感じた。

 

ジョホール・バルとヌサジャヤをつなぐ高速道路を使えば

15分くらいで移動できるため、20km離れていても通勤できる。

 

これから徐々に、人々がヌサジャヤにうつってくるのでは?

 

エデュシティ

 

9_EduCity at Nusajaya

 

9つの教育機関を呼び込む(すでに開校している学校も)

 

ちなみに、ケイト英王女の出身校である

イギリスの名門「マルボロカレッジ」のマレーシア校も開校している。

 

マルボロカレッジとは

妊婦の時から入学準備をすると言われるほど

通常では入学できない倍率の名門校だが、

初の海外進出先が、このマレーシアだった。

 

ヌサジャヤでは、本国イギリスの教育と一緒の

最先端の教育が受けられる。

たとえば「ニューカッスル大学」マレーシア校の医学部を卒業すれば、

イギリスの大学を卒業したのと同じ資格が得られる。

 

一方で、マレーシア校なら費用は、イギリスの半額~1/3程度

 

ターゲットは?

・マレーシア国内の学生

・周辺国の優秀な学生

 

シンガポールが独立後に資源もないのに発展できたのは

教育」に力を入れたから。(金融立国の地位を得ることができた。)

 

ヌサジャヤには

観光・医療・マルチメディア」と全てそろっているため、

学んだ後、そのまま就職という流れへ持っていける。

 

「すごいポテンシャルを秘めている」

 

現在、ヌサジャヤの教育機関は、シンガポールからの学生が約半数。

日本の学生も13名在学している。

 

親子留学でマレーシアに移住するケースもある。

 

第2期のエデュパークも進行中。

「化けるのでは?」

この半年、不動産指標などを見ると

シンガポールからの注目が高まっている。

 

今は住宅数が少ない。

エデュシティが出来上がると、3万人超えてくるような街の規模。

 

セミナー受講者からの質問

 

マレーシアの治安はいいですか?

東南アジアの中で、シンガポールについで比較的治安は良い。

 

現地の人は、「ジョホール・バルは治安が悪いぞ?」と言うが、

現地で生活していて

日本人がビックリするほど治安が悪いわけではない。

 

スラムのような悪い場所ではない。

マレーシアの中では比較的治安が悪いくらい。

警官の数を3倍にしたり、治安の浄化中。

 

ヌサジャヤは、セキュリティがいたるところについている。

(シンガポール人が治安を非常に気にするため。)

 

ヌサジャヤの観光・娯楽

 

11_kankou

 

日本からはすでにサンリオが進出。

レゴランド(レゴブロックのテーマーパーク/アジア初)

 

「なぜ最初に娯楽を作ったのか?」

 

大規模な開発をやってみても多くの人にとっては興味がないが、

娯楽や教育は、多くの人が真剣に考える分野。

 

まず初めに人があそびに来たくなるところを造っている。

 

一方、シンガポールには年間1300万人が来るが

遊ぶところが少ないので数日滞在すれば十分。

 

マレーシアに娯楽施設があれば、シンガポールと相乗効果が見込める

 

娯楽で人を呼び込むことで、

「この地域でビジネスしてみたら・・・?」

「この地域で投資したら?」と考える人が出てくる可能性が。

 

ジョホールは、東南アジアのフロリダを目指すという構想。

 

今後、ウォーターパークや海洋公園などが予定されている。

 

医療(シンガポールの高齢化に対応)

 

12_iryou

 

医療、介護、福祉に力を入れている。

 

Afiatのヘルスパーク

ニューカッスル大学の医学部生や看護師が

コロンビア・アジアホスピタルなどに就職して、

シンガポール人の老後のケアやメディカルサービスのサポートをする。

 

Gleneagles Hospitalが2014年に完成予定

 

シンガポールの富裕層向けの養生施設として

病床数300+150室のスイートを用意。

さらにウェルネスタウンシップも。(健康で長生きするライフスタイル)

 

今後は日本の通訳付きのサービスが受けられる可能性も。

 

横山/東南アジアに住もうと思ったとき、教育に加え、医療も気にした。

 

製造・物流:SiLC

 

13_seizou

 

シンガポール企業・工場の移転が進んでいる。

 

「シンガポール⇔イスカンダル」の関係は

「香港⇔深セン(中国)」の開発事例を参考にしている。

 

シンガポールには現在も製造業が20%ほどあるが、

自国で工場をやるより、他の土地へ移転するように

政府がインセンティブを出し奨励している。

(シンガポールは、高価値の金融業などに特化する方針)

 

ちなみに、深センは20~30年前までは農地だったが

現在は1000万人都市。

 

イスカンダルは海外の人材を呼びこむことができる。

 

インドネシア(マレー語とインドネシア語は近い言葉のため)や

バングラデシュ・パキスタンなどからも呼び込めるため、

安価な労働力を簡単に得られる。

 

現地の中国人から話を聞くと、

深センで起きたことよりもっとすごいかも・・・といった印象。

 

深センのときは計画があまり整っていなかったが、

イスカンダル計画はマスタープランがしっかりしているので

とんでもないことが起きるかもしれない。

 

メディニ

 

14_Medini

メディニは、職場、商業、住宅、娯楽などが集まった複合開発地域。

 

レゴランドやホテル、トラストスクールなどが集まるエリア。

金融センター(ファイナンシャルセンター)も作る予定。

なお、マレーシアはイスラム金融(イスラム独自の金融)が進んでいる。

 

アジア初の、映画の撮影所(ハリーポッター、007など)も

5月(?)にオープン予定。

 

撮影所ができるとセレブ達が長期間住むため、

いずれビバリーヒルズのような街ができる可能性も。

 

セミナー受講者からの質問

 

マレーシアの気候は?

熱帯。年中暑い。

日本の夏ほどは暑くなく、朝晩は普通に涼しい。日中以外は大丈夫。

気温差がない分、生活はしやすい。

 

プテリハーバー

 

15_Puteri Harbour

マリーナライフスタイルのエリア。

ヨットハーバー、5つ星ホテル、オフィス、住宅など。

 

CIQ(国際フェリー乗り場)なら、

シンガポールやインドネシアに行けるようになる。

 

IT環境

 

アメリカのシスコが、IT関係を担当。

スマートシティの世界のベンチマークにしようとしている。

 

ネット環境はWi-Fiもあり、速くて便利。

 

2つのローカル

 

16_2local

 

2つのローカルとは、

1.経済成長する中で新たに台頭するマレーシア富裕層

2.シンガポール人のローカル

 

シンガポール内で不動産を

購入しようとすると1億とかかかるが、

マレーシアなら2千万~3千万以下で不動産が買える。

 

シンガポール人が自宅として購入しているプロジェクトを狙う。

 

マレーシア人の年収はざっくり100万円。

ローカルな人では1億の物件なんて普通に考えられない。

(→バブル化していると言える)

 

なんらかの影響で一時的に不動産価格が下がっても、

ポテンシャルがある地域なら復活する。

ローカルな人たちが買える場所を狙う。

 

実需」があるかどうか?  

「現地の人達の水準と比べてどうなのか?」

をチェックすることが大事。

 

外国人が投機目的で買っている市場は

現地水準とだいぶ乖離しているため、

ババ抜きになる(ガツンと落っこちる)可能性が・・・

 

2つの大きな歪み

 

17_2yugami

1.シンガポールとの不動産価格差(約5~10倍)

2.政府主導による都市計画の開発であり
すでに政府が土地を取得しているため、
地主のアパートの乱立が起こらない。

需給がコントロールされている(住宅の供給が足りない)

→大きなアドバンテージになる。

 

シンガポールとの価格差

 

18_Singapore_kakakusa

 

両地域が密接に関連するほど、価格差は縮まっていく。

 

【例】香港と深セン

工場や中小企業の移転

外国人(香港人)向けの高級物件

地域の人気上昇、ブランド化

やがてローカルの中国人富裕層も不動産購入へ

 

  現在の香港と深センの不動産価格

19_honkon _sinsen

 

(スライド参照)

物件によっては、香港郊外より

深センの中心地の価格の方が高いケースも。

 

シンガポール郊外のコンドミニアムの状況は?

 

20_Singapore_kougai

シンガポール内のヌサジャヤに近い(車で15分程度)

「ジュロン地域」の不動産価格は、

現在ファミリー向けだと1億5千万円以上も・・・

 

シンガポールのローカルな人ではとても買えない価格。

 

シンガポールの人が同じ3000万円で物件を買うなら

 

21_Singapore_3000man

 

環境の悪く狭いHDB(公団住宅)など、選択肢が限られる。

 

ジョホールは田舎なので行きたくないというシンガポール人もいるが

「HDB(公団住宅)よりヌサジャヤでも良いのでは・・・?」

 という考えを持つシンガポール人もいる。

 

値上がり目的?賃料目的?

 

22_neagari

 

「不動産の値上がり?賃料?」

→両方狙える。

 

空室率5%以下。

表面利回り6%以上程度。

 

さらに、賃料と不動産の値上がりも。

インテリアや内装をしっかりすれば、1.5倍以上の賃料がとれる。

賃貸需要もしっかりしているマーケット。

 

誰が借りるのか?→ヌサジャヤで活動する人

 

23_dare_Nusajaya

・シンガポール企業

(シンガポール政府は自国外への工場移転にインセンティブを出している)

 

・外資系企業の進出

(例、外資系コンサル会社「フロスト&サリバン」の進出)

 

・エデュシティの学生(25000名)

 

→今後、ヌサジャヤの人口は10万人→50万人へ増加予想

 

このマーケットを買っている人は投機家が多いと言われているが、

シンガポール人やマレーシア人など

実際に住むために購入する人も多いので

供給が足りなくなると言われている。

 

誰が借りるのか?シンガポールの駐在員

 

シンガポールの居住費の高騰&住宅手当の縮小

「少ない予算でも広くて快適な家に住みたい」

シンガポールの駐在員も、ヌサジャヤで不動産を購入し始めている。

↓ ↓ ↓

ただでさえ少ない賃貸物件が更に少なくなっている

↓ ↓ ↓

世界的には駐在人事務所は減っているが、

(現地の人を育てて現地化させようという流れ)

シンガポールは唯一、外国人駐在人が増えている。

(東南アジア全体を監督する場所としてシンガポールにアジア支社を置いているため)

 

ヌサジャヤに家を借りるという人達が出てきている。

すべてではないが面白い要因だと見守っているところ。

 

今の時点で住む理由がなくても、

将来的に病院や学校が増えてくるのに連れて

相当数が増えていくのでは?

 

大きなプロジェクトなので動き出すまでは時間が掛かるが、

最初のスイッチが入った状況だと見ている。

 

セミナー受講者からの質問

 

シンガポールやクアラルンプールのアクセスは?

シンガポールの端からは30分~込んでいると1時間ほど。

 

2020年までにクアラルンプールまで高速鉄道も通るかも?

シンガポール~クアラルンプール(リニアなら400kmを90分で)

現状、ヌサジャヤからクアラルンプールまで車で4時間くらい。

 

 街はいつ頃できあがりますか?

計画では2025年までに完成予定。

 

徐々に様々なプロジェクトができてくるので

5年もすれば現地で生活するための

お店や学校などできあがっているか。

 

ちなみに、マレーシアは100年以上地震がない。

 

 いつが買いどきですか?

自己資金500万で買えますか?

マレーシアは外国人の場合、

50万リンギット以上の物件を購入する必要がある。

(約1700万円くらい)

 

融資は、外国人(ノービザでマレーシアに住んでいない)の場合

6~7割まで融資をつけてくれる。

 

510万円くらい自己資金が必要。

登記や仲介手数料など、諸費用に5%を見込む。

 

資金はいきなり決済時に必要なわけではない。

 

決済時には物件の10%と諸費用。

1番はじめに頭金170万+諸費用(5%85万円)=250万円とか。

 

残りの自己資金は、

工事の進捗(半年~1年とか)に合わせて必要になってくる。

 

プロジェクトによっては

購入時にいろんな特典がついているケースが有る。

 

(購入時特典の例)

・早期購入割引

・リベート(諸費用をキャッシュバックなど)

 

特典を使えば、2割の自己資金で購入できるケースも。

 

特典はディベロッパーとの関係もある。

 

ハオヤンさんのポリシー

 

自分自身が自信を持って

これなら自分でも買えるなと思える物件だけご紹介している。

 

50戸、200戸などまとめて押さえるなど、

良い条件で物件を押さえている。

 

 

より良い条件でご購入いただけるように

ディベロッパーとの関係を深めている。

 

横山/ヌサジャヤについてこれほど詳しい専門家は他にはいない。

自分で買えるモノ、その人にあった物件をご紹介する。

個人相談を受けていただけるようにお願いしました。

↓ ↓ ↓

個人相談は、先着10名限定(既に終了)

 

ローンを組んだ場合、プラスのキャッシュフローはいつ頃から?

完成までの3年間。

融資を受けていると、完成後に元本の支払いから。

 

返済額が賃料を上回るかどうかは

長く組める人は入ってくる家賃が増えるが、

融資の期間が短い人は毎月の返済が大きくなる。

(ネガティブな期間が出てきたりする。)

 

その人の個別の事情による。

 

マレーシアの銀行の融資条件は?

不動産価格の目安:年収の5倍~8倍。

 

外国人であっても貸してくれるのが現状だが、

返済のリスクなど考えるとMAXまでレバレッジをかけるのはどうかと・・・

その人の状況に合わせて相談しながら決めていったほうが良い。

 

すぐにデフォルト(返済不能)になってしまったら悲しいので、

無理な提案はしません。

 

損する確率は低いですか?

投資なので・・・

 

(ハオヤンさん自身は)10戸投資してるが、

それでもどうなるかはわからない。

長期間かかるので、出口を迎えるまでわからない。

 

そのマーケットで何が起きているのか

チェックしながら情報発信している。

 

「今日言ってた話は本当なのか?」

 

英語やマレーシアのサイトをチェックしてみたり、

現地に様子を見に行ってみたり、

個別面談で話を聞いてみたり、

あなたがどんなアクションを取るのかが大事。

 

1700万円というと、どの程度の物件?

1ベッドルーム 65㎡(ベッドルーム1つ&1リビング)

夫婦2人DINKSやシニア夫婦や単身者向け。

 

ヌサジャヤならどういう物件が良いですか?

需要がある価格帯は、

ヌサジャヤだけをみてもゾーンに寄って変わってくる。

 

自分たちはシンガポール人の感覚を参考にしている。

 

例えば、シンガポール人の場合

「マリーナだったら7000万円でも買うよね?」という感覚。

 

メディニのライフスタイルなら、

30代新婚のシンガポール人なら3000万円が1つの上限が、

今は2000万でも買える。

街ができあがってくると買いたいと思う人も増える予想。

 

賃貸する場合、現地の管理会社を使うの?

物件を賃貸するときは、

その地域に強い管理会社を選ぶことが大事。

 

個別のエージェントによって、強いエリアやターゲットが違う。

 

我々はヌサジャヤに特化しているので、

現地の強いエージェントを把握している。

現地ネットワークを形成して、

日本の管理体制のような体制を整えているところ。

 

ハオヤンさんの仲介手数料やサポート料はいくら?

物件購入価格の3.15%を手数料としていただいている。

 

預託金を支払ってでもユニットを確保している物件もあるので

特典がついてくることもある。

日本語でマレーシアの不動産を買えるところは

大体これくらいの手数料をとっている。

 

中には6%の手数料をとっている業者も。

 

海外口座を持っていなければダメですか?

融資が通った段階で現地の口座を開いている人が多い。

融資を使わない人でも現地の口座を開設する方法も。

 

ハオヤンさんより最後にメッセージ

 

学び、調べて、悩んだ結果は、

どのような結末になっても糧になります。

 

それぞれみなさんの夢に活かしていければと思います。

 

今回のセミナーでそれを伝えられたなら

これ以上の歓びはありません。

 

ハオヤンさんのブログはこちら

マレーシア不動産投資】で資産倍増!ノマド投資家ハオヤン - Ameba

 

セミナーを受講したたむママの感想

 

「マレーシアは日本人の海外移住先で人気」

と耳にはしていましたが、

こんな大きな国家プロジェクトが進行中だったんですね!

 

ヌサジャヤか・・・

 

セミナー(夜の部)では、ヌサジャヤ不動産投資の話がメインで

マレーシアに移住したい人向けの情報はなかったのですが、

教育・医療・住宅環境などを見ても

海外移住先としてマレーシアが人気の理由はわかりました。

 

あなたが、マレーシアの不動産投資だけでなく

マレーシアへの移住も検討しているなら、

実際にマレーシア移住した方の話が参考になりますね。

>>親子でマレーシアに移住したママの体験談

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たむママです。

静岡県在住、
家族5人暮らしです。

東日本大震災の直後から
普通の家族でも海外に移住する方法はないのか探してきました。

子連れで海外移住をしたいママの参考になればうれしいです。

>>詳しいプロフィールはこちら

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